管理会社を変更しても大丈夫？家賃や契約への影響と手続き・費用を分かりやすく解説

長年ひとつの管理会社に任せていると、「対応が遅い」「報告が分かりにくい」といった違和感を覚えることがあるかもしれません。とはいえ、賃貸経営には入居者との契約が関わるため、管理会社を替えることで家賃収入やトラブルに影響が出るのではないかと不安に感じる方もいるでしょう。

結論として、契約内容や手続きの流れを事前に把握しておけば、入居者との賃貸借契約を維持したままスムーズに切り替えることが可能です。この記事では、家賃や契約への影響、手続きの進め方、かかる費用や注意点までを、初めて検討される方にも分かりやすく解説します。

管理会社を変更すると家賃や契約はどうなる？

管理会社の変更を考えたとき、最初に気になるのは「入居者との契約はどうなるのか」「家賃収入に影響が出ないか」という点ではないでしょうか。ここでは、契約や家賃への影響について解説します。

家賃の振込先は変わるが、賃貸借契約そのものは続く

賃貸借契約の当事者は「貸主（オーナー）」と「借主（入居者）」であり、管理会社はオーナーに代わって契約手続きや家賃集金を行う立場にすぎません。そのため、管理会社を変更しても、入居者との賃貸借契約そのものが終了したり、家賃条件が自動的に変わったりすることはありません。

家賃集金代行を利用している場合は、管理会社の変更に合わせて振込口座や口座振替の引き落とし先が変更になります。入居者への案内は、貸主名義で通知を行い、新しい振込先や問い合わせ窓口を明確に伝えることが一般的です。

なお、管理委託契約はオーナーと管理会社の間で結ばれる契約であり、民法643条（委任）に基づく考え方が根拠となっています。管理会社を替えるのはオーナーの判断であり、入居者の同意は原則として不要です。

敷金・未収賃料・入居者対応はどのように引き継がれる？

敷金は、入居者から見れば貸主に預けている保証金です。管理会社は貸主に代わって保管や管理を行っているため、管理会社が変わっても敷金の権利関係に変更はありません。ただし、管理会社が預かっている敷金の残高は、引継ぎ時に正確に確認しておく必要があります。

未収賃料や滞納状況、クレーム履歴、退去予定といった情報は、「入居者台帳」や「引継ぎ書」により新しい管理会社へ共有されるのが一般的です。引継ぎが不十分な場合、退去時の原状回復費用の請求や滞納賃料の精算をめぐってトラブルにつながるおそれがあります。

引継ぎ時に確認しておきたいポイントは、敷金残高、更新状況、滞納履歴、過去のクレームや修繕対応の記録などです。新旧の管理会社間でこれらの情報が漏れなく共有されているか、オーナー自身も把握しておくと安心でしょう。

管理会社を変更したくなったら？見直しを検討すべきケース

管理会社を替えるべきかどうか、判断に迷うこともあるかもしれません。ここでは、見直しを検討すべきサインと、変更することで得られるメリット・注意点を解説します。

「対応が遅い・業務内容が不透明」は管理会社見直しのサイン

家賃送金が予定より遅れる、毎月届く明細の内訳が分かりにくい、設備の不具合を報告しても対応が遅い――こうした状況が続くようであれば、管理会社の見直しを検討するタイミングかもしれません。

退去後の原状回復工事の見積もり内容が不透明で、説明を求めても納得できる回答が得られない場合も注意が必要です。更新手数料や広告費、仲介手数料などの費用が相場より高額で、その根拠が明確でないケースも見直しの対象となるでしょう。

日常の違和感は「不満 → 不安 → 不信」という段階で深まっていきます。「不信」の段階に達したときには、現状維持を続けることで入居者の満足度低下や退去リスクの増加を招くおそれがあります。早めに他社と比較検討を始めることで、問題が深刻化する前に対処しやすくなるでしょう。

管理会社を変更するメリットと注意点

管理会社を変更することで、報告体制やトラブル対応の質が改善され、入居者の満足度向上や長期入居につながる可能性があります。管理料や各種手数料の見直しにより、同じ家賃収入でも手取り額が増えるケースも少なくありません。

募集条件の提案や修繕のアドバイスが的確になれば、空室期間の短縮や資産価値の維持にも役立ちます。管理会社の対応力ひとつで、物件の収益性が大きく変わることもあるでしょう。

一方で、管理会社を替える際には、書類の準備や引継ぎ作業など、一時的にオーナー側の負担が増える場面もあります。現状の不満を放置することによる将来リスクと、変更に伴う一時的な負担を比較し、「どちらの損失が大きいか」という視点で判断することが大切です。

管理会社を変更する際の流れと費用

実際に管理会社を変更するとなったら、どのような手順で進めればよいのでしょうか。ここでは、契約内容の確認から切り替え完了までの流れと、発生しうる費用について解説します。

まずは契約書の内容確認｜解約条件と費用を把握する

管理会社の変更を検討する際、最初に行うべきは現在の管理委託契約書の内容確認です。契約書には、契約期間や更新方法（自動更新の有無）、解約条件が明記されています。

中途解約条項には、解約の申し出期限（例：3か月前まで）や違約金の有無・金額が定められていることが多いため、まずはこの部分を確認しましょう。解約可能な時期を把握しておくことで、新しい管理会社への移行スケジュールが立てやすくなります。

また、現在支払っている費用の内訳も確認しておきたいポイントです。管理料、更新手数料、広告費、集金手数料など、それぞれの計算方法を把握しておくことで、新しい管理会社との比較検討がしやすくなります。

「いつ解約できるのか」「いくら費用がかかり得るのか」という前提条件を明確にしてから次のステップに進むことで、想定外の出費やスケジュールの遅れを防ぐことにつながります。

実際の切り替え手続き｜トラブルを避けるための進め方

管理委託契約書の内容を踏まえ、解約可能な時期と通知期限を確認したら、具体的な切り替え手続きに進みます。

全体の流れは、「契約内容の確認 → 新管理会社の選定 → 旧管理会社への解約通知 → 引継ぎ → 入居者への案内」となります。新しい管理会社の候補とは、面談を行い、管理内容・費用・対応体制などを提案書や見積書で比較検討するとよいでしょう。

引継ぎにあたっては、敷金残高、滞納状況、退去予定、設備保証の有無など、新旧の管理会社間で共有すべき情報をあらかじめリストアップしておくと漏れを防げます。引継ぎが完了したら、貸主名義で入居者へ通知を行い、家賃振込先や問い合わせ窓口の変更を案内します。

切り替え手続きには1〜3か月程度かかることが一般的です。余裕を持ったスケジュールで進めることで、入居者への案内漏れや引継ぎの不備といったトラブルを避けやすくなります。

変更時にかかるお金｜把握しておきたい費用項目

管理会社を変更する際には、いくつかの費用が発生する可能性があります。事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぐことにつながるでしょう。

まず、管理委託契約の中途解約に伴い、契約内容によっては違約金が発生することがあります。契約書に違約金条項が定められている場合は、その金額と条件を確認しておきましょう。

新しい管理会社との契約時には、初期登録費などの初期費用が必要となる場合があります。会社によって料金体系は異なるため、見積もりを取得して比較することが大切です。

また、募集や更新のタイミングと重なる場合は、広告費や更新事務手数料の扱いについて、どの会社へ支払うのかを事前に確認しておく必要があります。タイミングによっては二重払いが発生するリスクもあるため、切り替え時期の調整が重要です。

費用だけでなく、「現在の管理体制を続けた場合の空室リスクや退去リスク」も考慮に入れて判断することで、中長期的な収益への影響を見通しやすくなるでしょう。

まとめ｜管理会社を替える前に確認しておきたいこと

現在抱えている不満や不安を書き出すことで、「何が問題なのか」「何が改善されれば良いのか」が明確になります。管理委託契約書で契約期間や中途解約条項、管理料の内訳を確認し、契約上の前提条件を把握しておくことが重要です。

管理会社を変更する流れや費用の目安が分かれば、「本当に替えても大丈夫か」という不安が和らぎ、冷静に判断しやすくなるでしょう。管理料だけでなく、報告体制や入居者対応の質まで含めてバランスよく任せられる管理会社を選ぶことで、家賃収入と資産価値の両方を守りやすくなります。

自分だけで判断するのが難しい場合は、管理手数料0円で対応している「FREE管理」のように、費用の内訳や管理内容を分かりやすく説明してくれる会社へ相談してみるのも一つの方法です。現在の契約内容と比較することで、自分にとって最適な選択肢が見えてくるかもしれません。