初めての賃貸経営で「自主管理」は選ぶべき？見落としがちなリスクと後悔しない管理方式の選び方

2026-03-02

「管理手数料を節約できるなら、自分で管理してみようか」──相続や新規購入で初めて賃貸オーナーになった方の多くが、一度はそう考えるのではないでしょうか。

毎月の管理手数料は決して小さな出費ではありません。手元に残る収益を少しでも増やしたいと思うのは、賃貸経営者として自然な発想です。一方で、「夜間に水漏れの電話が来たらどう対応すればいいのか」「退去時の精算で揉めて裁判沙汰にならないか」といった不安も、同じくらいリアルに感じているはずです。

国土交通省が実施した賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によると、賃貸住宅オーナーのうち管理業務をすべて自分で行っている人は約2割にとどまり、残りの約8割は何らかの形で管理業者に業務を委託しています。自主管理が少数派である背景には、それ相応の理由があると言えるでしょう。

自主管理は、管理費を節約できる反面、法的な責任を含む重い負担を伴う「事業運営」です。本記事では、初めての大家業で発生する実務の全体像や起こりやすいトラブルを解説したうえで、ご自身の状況に合った管理方式を客観的に判断するための基準をお伝えします。

初心者が知っておくべき「自主管理」の業務内容と難易度

自主管理を検討する前に、まず「どれだけの作業が発生するのか」を正確に把握しておく必要があります。管理会社に委託すれば代行してもらえる業務を、すべてオーナー自身がこなすことになるため、想像以上の時間と労力がかかるのが現実です。

24時間体制が求められる「入居者管理」と「建物管理」

自主管理で最初に直面するのは、日常業務の多さと対応時間の読めなさです。
オーナーが自ら行う業務は多岐にわたります。家賃の入金確認や滞納時の督促、賃貸借契約の更新手続き、入居者からのクレーム対応（騒音・近隣トラブルなど）といったソフト面の業務に加え、共用部の清掃、電球交換、設備点検、ゴミ置き場の管理といったハード面の維持作業まで、すべてに対応しなければなりません。

とりわけ厄介なのが、水漏れや鍵の紛失、エアコンの故障といった設備トラブルです。入居者にとっての「緊急事態」は、曜日や時間帯を選びません。深夜に電話が鳴ることも、休日に修理業者を手配しなければならないことも十分にあり得ます。本業を持つオーナーにとって、こうした対応が重なれば体力的にも精神的にも消耗するでしょう。さらに、対応が遅れれば入居者の不満は高まり、最悪の場合、退去という形で収益に直接響くことになります。

参照

HOME4U オーナーズ『3代目大家が教える自主管理の極意「自主管理と管理委託どっちがよいか？」』

未経験者にはハードルが高い入居者募集（客付け）の壁

自主管理で最もつまずきやすいのは、空室を埋めるための入居者募集（客付け）です。
個人のオーナーは、不動産業者が物件情報を共有するネットワーク「レインズ（指定流通機構）」に直接登録できません。レインズに載らなければ、仲介会社の目に触れる機会が大幅に減るため、物件の情報が市場に行き渡りにくくなります。

空室を埋めるためには、地域の不動産仲介会社に足を運んで物件をアピールする営業活動が欠かせません。しかし、不動産営業に不慣れなオーナーがこの活動を十分に行うのは容易ではないでしょう。
営業力が不足すると空室期間が長引き、その間の家賃収入はゼロになります。たとえば、家賃8万円の部屋が3ヶ月空いただけで24万円の損失です。年間の管理手数料が家賃の5%として計算すると約4.8万円ですから、空室が長期化すれば「管理費を節約したはずが、結果的に大きな損をした」という事態に陥りかねません。

建物維持・修繕における業者選定と発注管理

退去後のハウスクリーニングや設備修繕も、自主管理ではオーナー自身が段取りを組む必要があります。複数の業者から相見積もりを取り、工事内容の妥当性を判断し、発注からスケジュール管理まで自分で進めなければなりません。建築や設備に関する知識がないと、適正価格かどうかの判断が難しく、相場よりも高い費用を支払ってしまうリスクがあります。

また、賃貸物件には消防設備点検や建築設備点検など、法律で定められた定期点検の義務があります。手配を忘れれば法令違反に問われる可能性もあるため、未経験のオーナーには見落としが起きやすい領域と言えます。
管理会社であれば、提携業者のネットワークを活かして迅速かつ適正な価格で修繕を手配できます。自主管理を選ぶ場合は、こうした業者選定や法定点検のスケジュール管理まで、オーナー自身が責任を持って対応する覚悟が求められるでしょう。

自主管理で発生しやすい法的トラブルとリスク

業務量の多さに加えて、自主管理には「法律上の責任」というもう一つの大きなハードルがあります。ここでは、対応を誤ったときに発生し得る損害賠償や法的トラブルについて見ていきましょう。

民法上の「使用収益させる義務」と「修繕義務」

家賃を受け取る以上、オーナーには入居者に対して安全で快適な住環境を提供する法的義務が課されます。たとえ不動産実務が未経験であっても、この義務の重さは変わりません。
民法601条では、賃貸人は賃借人に対して物件を使用・収益させる義務を負うと定められています。さらに民法606条では、賃貸物件の使用および収益に必要な修繕をする義務が賃貸人に課されています。

たとえば、給湯器が故障してお湯が出ない状態が続いた場合や、雨漏りを放置して入居者の家財が水損した場合、オーナーが修繕義務を怠ったとみなされれば、債務不履行として損害賠償を請求される可能性があります。入居者から家賃の減額を求められるケースも考えられるでしょう。
管理会社に委託していれば、こうしたトラブルの初動対応や修繕手配を迅速に代行してもらえます。自主管理の場合は、法的責任を負いながら、その場その場で判断・対応する力がオーナー自身に求められるのです。

退去時における「敷金精算・原状回復」の留意点

退去時の精算は、自主管理だと対応が長引きやすい傾向にあります。
原状回復の負担区分は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を踏まえて判断するのが基本とされています。ただ、経年劣化なのか、入居者の故意・過失によるものなのかという線引きは、実際の事案では判断が難しいケースも少なくありません。

契約時の取り決めや記録が不十分だと、精算内容に納得が得られず、トラブルに発展しやすくなります。切り分けが曖昧な場合、感情的な対立に発展し、解決までに想像以上の時間と労力を要することもあるでしょう。
合理的な根拠なく原状回復費用を請求したり、敷金の返還が遅れたりすると、入居者から少額訴訟を起こされるケースも報告されています。初めて賃貸経営をするオーナーほど、原状回復の判断や入居者とのやり取りをどこまで任せられるかが、退去時精算のトラブルを長引かせないためのポイントです。

家賃滞納時の督促業務と法的制限

家賃の滞納が発生した際、焦って強引な手段に出ると、逆にオーナー側が法的責任を問われるリスクがあります。
早朝や深夜に入居者の自宅を訪問する、無断で鍵を交換して入室を妨げるといった行為は、たとえ家賃を滞納されている側であっても、不法行為や住居侵入として訴えられかねません。

家賃回収には法律で定められた適切な手順があります。まず書面による催告を行い、それでも支払いがなければ内容証明郵便を送付する。連帯保証人がいれば連絡を取り、最終的には明け渡し訴訟を検討する──という段階を踏むのが原則です。
こうした法的手続きに不慣れなオーナーが単独で対応するのは現実的ではありません。管理会社であれば、督促から法的対応への移行までの判断を、過去の経験に基づいて進めてもらえます。滞納対応は精神的な負担も大きいため、自主管理を選ぶ場合は、弁護士や司法書士との連携先を事前に確保しておくことが重要です。

初めての賃貸経営における管理方式の選定基準

ここまで見てきた業務負担と法的リスクを踏まえたうえで、初めての賃貸経営において自主管理と委託管理のどちらを選ぶべきか、判断するための基準をご紹介します。

管理委託費の相場と機会損失の考え方

管理委託費の相場は、一般的に家賃収入の5%前後と言われています。家賃が8万円の物件であれば月額4,000円、年間で4万8,000円程度の計算です。この金額を「もったいない」と感じるかもしれません。しかし、先述のとおり、入居者募集の営業力が不足して空室期間が1ヶ月延びるだけで、8万円の機会損失が発生します。管理委託費の年間コストを大幅に上回る損失が、たった1回の空室長期化で生じてしまうのです。

賃貸経営において大切なのは、「いくら支払うか」ではなく「いくら手元に残るか」という視点です。管理のプロに任せることで空室期間を短縮し、トラブル対応のリスクを減らした結果、トータルの収益が安定するのであれば、管理委託費は「節約すべきコスト」ではなく「収益を守るための投資」と捉えるべきでしょう。

参照

HOME4U『不動産管理会社に払う管理委託費の基礎知識｜相場・業務内容や収益への影響も解説』

全部委託・一部委託・自主管理の特徴

賃貸管理の方式は、大きく「全部委託」「一部委託」「自主管理」の3つに分かれます。

全部委託（包括管理）は、入居者対応から建物管理、入居者募集までを一括して管理会社に任せる方式です。不動産実務の経験がない方や、本業が忙しく管理に時間を割けない方にとっては、最も安心感のある選択肢と言えます。

一部委託は、「集金代行のみ」「清掃のみ」など、特定の業務だけを外部に依頼する方式です。コストを抑えながら、自分では対応しきれない部分だけプロの力を借りたいという場合に向いています。ただし、業務の境界線が曖昧になりやすく、「ここまでは自分の仕事、ここからは委託先の仕事」という切り分けを明確にしておかないと、対応漏れが起きやすい点には注意が必要です。

自主管理は、時間的な余裕があり、自ら実務をこなしながら賃貸経営を学びたいという方に向いた方式です。ただし、トラブル対応の責任はすべて自分で負う必要があるため、初めての賃貸経営でいきなり選ぶにはリスクが大きいと言えるでしょう。

質の高い管理会社を見極める基準

委託先を選ぶ際は、日常業務の代行だけでなく、「空室を早期に埋める営業力」と「物件の収益力を高める提案力」の両面を持っているかどうかを確認してください。

入居者募集においては、幅広い広告媒体を活用しているか、地域の仲介店舗に対する営業網を持っているかがポイントになります。入居後についても、トラブルへの迅速な対応体制があるか、時代に合った設備投資やリフォームの提案をしてくれるかなど、物件の長期的な価値を維持・向上させる姿勢を持つ会社かどうかを見極めましょう。

また、賃貸住宅管理業法に基づき、管理戸数200戸以上の業者は国土交通大臣への「賃貸住宅管理業者」登録が義務付けられています。登録があるということは、一定の財産基盤や業務管理体制を国に認められた業者であることを意味します。すべてを数字で判断することは難しいものの、登録の有無は業者選定時の最低限のチェックポイントとして活用できるでしょう。

まとめ：初めての賃貸経営には管理費無料の「FREE管理®」

自主管理は管理費を節約できる一方、24時間体制の入居者対応、法的リスクへの備え、空室を埋めるための営業活動といった重い負担を、オーナー自身がすべて引き受けることになります。不動産実務の経験がない状態でこれらを同時にこなすのは、現実的に考えて難しいでしょう。リスクを回避し、収益を安定させるという観点からは、まずはプロへの委託からスタートするのが堅実な選択です。

「プロに任せたいが、毎月の管理手数料が気になる」とお考えの新規オーナー様に知っていただきたいのが、LPPプロパティマネジメントの「FREE管理®」（商標登録第7006512号）です。FREE管理®は、グループ5社の連携体制（仲介・売買・リフォーム・インターネット設備・家賃保証）と、DXによる業務効率化を組み合わせることで、管理手数料0円を実現したサービスです。自主管理の「コスト削減」というメリットと、委託管理の「手間の軽減・24時間の安心」というメリットを両立できます。