相続や副業で賃貸物件を持ったものの、入居者対応やクレーム、退去精算に思った以上に時間と気力を取られている会社員オーナーは少なくありません。管理を誰かに任せたいと思いながらも、「どこまで任せられるのか」「費用は適正なのか」「あとで揉めないか」がわからず、判断を先送りにしてしまいがちです。
賃貸管理の良し悪しは「手数料の安さ」だけで判断できるものではありません。業務範囲・対応体制・契約内容といった点も重要な判断材料になります。本記事では、信頼できる賃貸管理会社を選ぶための考え方と確認したいポイントを解説します。
なぜ自主管理は業務負担が大きくなるのか
賃貸経営を始めたばかりのオーナーにとって、自主管理は費用を抑えられる魅力的な選択肢に見えます。しかし実際には、想像以上の時間と労力が必要になるケースが多いのが現実です。
入居者対応と修繕業務が生活リズムを乱す
入居者対応や修繕業務は、オーナーの生活リズムを大きく乱しやすい業務です。設備不良への対応については、民法606条により原則として貸主（オーナー）に修繕義務があると定められており、故障を放置すれば賃料減額や損害賠償のリスクが生じるおそれもあります。
そのため、水漏れ・給湯器故障・鍵トラブルといった設備不良が発生した場合、迅速な対応が求められます。こうしたトラブルは昼夜を問わず発生し、本業の会議中や就寝中であっても、対応を迫られる場面が出てくるのが実情です。
対応が続くと本業への集中力が低下したり、生活リズムが乱れたりしがちで、長期的に賃貸経営を続けるうえで大きな負担となります。
家賃滞納と空室で収益が不安定になる
家賃滞納や空室が続くと、賃貸経営の収益は不安定になりやすくなります。
家賃滞納が発生すると、催告・内容証明・明け渡し請求といった対応を、段階的に進めなければなりません。初動が遅れるほど回収の見通しが立てにくくなり、状況によっては法的手続きに移行せざる得ないケースもあります。
また、退去後の原状回復や入居者募集に時間がかかると、その期間分の家賃収入は発生しません。滞納対応と空室期間の管理を同時に進める必要があるため、本業を持つ会社員オーナーにとって、収益管理と実務対応の両面で負担が増えやすいと言えます。
退去時精算のトラブルが長期化しやすい
退去時精算は揉めやすく、自主管理では対応が長引きやすい傾向にあります。
原状回復の負担区分は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）」を踏まえて判断するのが基本とされています。ただ、経年劣化なのか、入居者の故意・過失によるものなのかという線引きは、実際の事案では判断が難しいケースも少なくありません。契約時の取り決めや記録が不十分だと、精算内容に納得が得られず、トラブルに発展しやすくなります。さらに感情的な対立に発展すると、解決までに想像以上に時間を要するケースもあるのです。
初めて賃貸経営を経験するオーナーほど、原状回復の判断や入居者とのやり取りをどこまで任せられるかが、退去時精算のトラブルを長引かせないためのポイントになります。
会社員オーナーが管理会社に任せると何が変わるのか
管理会社への委託を検討する際、「本当に任せて大丈夫か」「どこまでやってくれるのか」という不安を感じる方は多いでしょう。ここでは、委託によって何が変わるのかを見ていきます。
入居者対応・事務処理を手放して本業に専念できる
入居者対応や事務処理を手放すことで、本業に専念しやすくなるというのは、会社員オーナーにとって魅力的な点でしょう。
管理会社に委託すると、クレーム対応、家賃集金、督促、契約更新、退去立会いなどの実務をまとめて任せられます。24時間対応の管理会社であれば、夜間や休日の緊急連絡がオーナーに直接入ることもありません。
日々の対応に追われることがなくなるため、オーナーは賃貸経営全体の判断（修繕計画や長期的な運用方針など）に集中しやすくなります。本業を続けながらも、無理のない形で賃貸経営を進められる点は、大きなメリットです。
法律で守られる「ここまでは必ずやってくれる」管理のライン
賃貸管理会社に委託する場合、法律によって「最低限ここまでは対応する」という管理業務のラインが定められている点は安心材料の一つです。
2021年に施行された賃貸住宅管理業法により、200戸以上を管理する業者には国土交通大臣への登録が義務付けられました。登録業者には、契約前の重要事項説明や金銭の分別管理などが法的に義務付けられており、一定の管理品質が担保されています。
また、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が在籍している管理会社も増えています。法令やガイドラインを踏まえて、日常的な対応やトラブルへの対処を任せられる点も、自主管理との大きな違いです。
入居者募集と空室対策を丸ごと任せられる
入居者募集や空室対策を丸ごと任せられる点も、管理会社に委託するメリットです。
管理会社に委託すると、複数の不動産検索サイトへの掲載や、地域の仲介会社との連携などを一括して任せられます。周辺相場を踏まえた賃料の見直しや、空室率を下げるための設備改善についてアドバイスを受けられる点も特徴です。
募集から入居までの流れを一貫して任せられるため、結果として空室期間が長引きにくくなり、収益の安定化につながりやすくなります。
後悔しない賃貸管理会社を選ぶための3つの見極め方
管理会社選びで失敗しないためには、事前に確認しておくべき点があります。ここでは、特に押さえておきたい3つのポイントを解説します。
手数料の相場と「管理手数料0円サービス」
賃貸管理の手数料相場は、月額家賃の5%程度が一般的です。たとえば家賃10万円のお部屋であれば、管理手数料は5,000円前後が目安になります。
手数料は安いほど魅力的に見えますが、相場より極端に安い場合は、広告料や修繕費などが別途かかり、結果として支払総額が増えることもあります。そのため、表面的な手数料だけでなく、トータルコストで比較することが大切です。
一方で、近年は「管理手数料0円」を掲げるサービスも登場しています。これは、グループ内で仲介・リフォーム・売買まで完結できる体制を持つ管理会社が、業務全体を効率化することで、管理手数料を取らずに運営できる仕組みです。
そのため、管理手数料0円だからといって、サービスの品質が低いとは限りません。DXツールを活用してオンラインでの手続きを可能にしたり、社内の仕組みを整えたりすることで、低コスト運営を実現している例もあります。
大切なのは、管理手数料の金額だけで判断せず、「どこまでの業務が含まれているか」「追加で費用がかかるのはどの場面か」を契約前に確認しておくことです。
緊急時の対応体制と社内連携のスピード
入居者トラブルや設備故障は、いつ発生するかわかりません。24時間対応なのか、外部委託なのか、自社スタッフによる対応なのかを事前に確認しておきましょう。家賃滞納やクレーム対応を専門部署が担当している管理会社であれば、緊急時の判断や対応が滞りにくくなります。
そのうえで、担当者が変わっても対応品質が保たれるよう、マニュアルが整備されているかどうかも確認しておくと安心です。
入居率・募集方法・グループ力による運用の強さ
管理会社を比較する際、入居率は運営状況を知るための一つの目安となります。安定して高い入居率を維持している会社は、募集力やリーシング（入居者付け）のノウハウを持っていると考えられます。
さらに、グループ内に仲介・売買部門がある会社は、入居者募集だけでなく、将来を見据えた運用の相談まで広く対応してもらえます。リフォームや販売の知見を持つ会社であれば、売却時を見据えた修繕計画の提案など、長い目で見たアドバイスが受けられる点も魅力です。
契約後に「こんなはずじゃなかった」を防ぐための3つのチェックポイント
管理会社選びと同様に重要なのが、契約内容の確認です。契約後のトラブルを防ぐため、以下の3点は必ずチェックしておきましょう。
契約期間・更新条件・中途解約時の違約金
契約期間や解約条件は、将来の運営見直しを妨げないかという視点で、必ず確認する必要があります。
管理委託契約の契約期間は1～2年が一般的で、自動更新の有無や更新条件は会社によって異なります。更新の仕組みを把握していないと、意図せず契約が継続されてしまうこともあります。
特に注意すべきは、中途解約時の違約金です。高額な違約金が設定されていると、管理内容に不満があっても、他社への乗り換えが実質的に困難になる場合があるためです。
あわせて、国土交通省が公開している「賃貸住宅標準管理委託契約書」をベースにした契約かどうかも確認しておくと安心です。一般的な契約水準から、大きく外れていないかを判断する目安になります。
修繕費が勝手に使われないように「承認フロー」を決めておく
修繕費の取り扱いは、賃貸経営に慣れていないオーナーほど注意したいポイントです。管理会社に委託している場合でも、どこまで管理会社の判断で進め、どこからをオーナーの承認が必要とするのかは、契約内容によって異なります。
たとえば「〇万円以下の修繕は承認不要」といった取り決めがある場合、知らないうちに費用が発生していたというケースも起こり得ます。そのため、事前見積もりと書面による承認が原則とされているかどうかを確認しましょう。
あわせて、承認なしで対応できる修繕金額の上限や、緊急時の判断ルールについても、契約時に明確にしておくと安心です。
管理ミスが起きたときにどこまで補償されるか
どれだけ信頼できる管理会社でも、人的ミスが完全にゼロになるわけではありません。万が一、管理業務の過失によってトラブルや損害が生じた場合、どこまで管理会社が責任を負うのかは、管理委託契約の内容によって決まります。
そのため、契約書に記載されている免責範囲が過度に広く設定されていないか、また、管理会社の対応責任がどこまで明記されているかを事前に確認しておくことが重要です。
あわせて、管理業務の過失によりオーナーや第三者に損害を与えた場合に備え、管理業者賠償責任保険に加入しているかどうかも確認しておきましょう。日本賃貸住宅管理協会が提供する「賃貸住宅管理業総合賠償責任補償制度」に加入している業者であれば、一定の安心材料になります。
まとめ：本業を守りながら賃貸経営を続けるために
自主管理は費用を抑えやすい反面、入居者対応・滞納・退去精算などが積み重なると、想像以上に大きな負担となります。管理会社に委託すれば、日常の対応やトラブル処理を任せられるため、オーナーは本業と両立しながら賃貸経営を続けやすくなります。管理会社を選ぶ際は、管理手数料の安さだけでなく、「管理体制・実績・契約内容」をバランスよく確認することが重要です。
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